Audyt stanu prawnego nieruchomości
Obsługa prawna transakcji rozpoczyna się od analizy stanu prawnego nieruchomości, czyli tak zwane „due diligence”.
Na podstawie księgi wieczystej sprawdzona zostaje struktura właścicielska, lokalizacja nieruchomości, hipoteki, służebności i ewentualne roszczenia związane z nieruchomością. Istnienie obciążeń może stanowić znaczne utrudnienie dla nabywcy, stąd warto o nich wiedzieć od samego początku.
Wiedza ta jest o tyle istotna, że nabywca jest chroniony przez rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Gwarantuje to, że jeśli stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej okaże się inny aniżeli stan rzeczywisty, to treść księgi ma rozstrzygające znaczenie dla nabywcy.
Poza danymi ujawnionymi w księdze wieczystej konieczne jest też zapoznanie się z informacjami o nieruchomości zawartymi w ewidencji gruntów i budynków, które uzupełniają dane z księgi wieczystej o szczegóły dotyczące jej lokalizacji czy przeznaczenia.
Ostatnim etapem jest zweryfikowanie planu zagospodarowania przestrzennego terenu lub planu ogólnego gminy, który określa m.in. przeznaczenie nieruchomości i sposób jej zabudowy, co jest istotne pod kątem tego, na jaki cel jest nabywana nieruchomość. W przypadku braku planu zagospodarowania może zaistnieć potrzeba wystąpienia o decyzję o warunkach zabudowy czy pozwolenia na budowę przed przystąpieniem do właściwego etapu transakcji.
Analiza dokumentacji nieruchomości
Równolegle należy zadbać o kompletną i prawidłową dokumentację nieruchomości.
Dla skutecznego przejścia prawa własności nieruchomości należy poddać weryfikacji podstawę nabycia nieruchomości przez jej aktualnego właściciela, a niekiedy nawet prześledzić historyczny obrót nieruchomością.
Następnie analizie podlegają kwestie związane z istnieniem ewentualnych obciążeń nieruchomości z tytułu zaległości podatkowych, czynszowych czy z tytułu opłat eksploatacyjnych. Zaległości te nie przechodzą co do zasady na nowego właściciela, ale mogą komplikować finalizację transakcji i wiążą się z ryzykiem dochodzenia roszczeń przez wierzycieli. W tym celu przydatne jest uzyskanie zaświadczeń dot. stanu uregulowania płatności czynszu oraz zaświadczenia o niezaleganiu z podatkiem od nieruchomości.
Jeśli nieruchomość jest przedmiotem użytkowania, najmu, najmu komercyjnego lub dzierżawy, konieczne jest zapoznanie się z obowiązującymi umowami, okresem ich trwania i możliwością ewentualnego wypowiedzenia. W tym aspekcie sprawdzeniu podlega fakt, czy na nieruchomości są zameldowane osoby.
Przygotowanie umowy przedwstępnej i warunków transakcji
Po uzyskaniu pozytywnych wyników audytu prawnego nieruchomości i jej dokumentacji sporządzana jest lub analizowana przedwstępna umowy sprzedaży, a w niektórych przypadkach bada się umowy deweloperskie.
Dobrze przygotowana umowa przedwstępna potrafi skutecznie zabezpieczyć interesy strony reprezentowanej. Przede wszystkim, musi ona określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, lecz kluczowa jest forma prawna takiej umowy, bo od niej zależy, jakie roszczenia będą przysługiwać danej stronie, gdy druga strona uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej. W szczególności, warto zadbać, aby została zawarta w formie aktu notarialnego, ponieważ daje kupującemu możliwość dochodzenia od sprzedającego zawarcia umowy sprzedaży na drodze sądowej.
Weryfikacji podlegają też postanowienia dotyczące zaliczki i zadatku, ponieważ każde z nich niesie inne konsekwencje. Niezwykle ważne jest też określenie terminów zawarcia umowy przyrzeczonej wydania nieruchomości czy sprawdzenie grożących stronie kar umownych w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania umowy. Dobrze skonstruowana umowa przedwstępna może maksymalnie zminimalizować ryzyko konfliktów.
Finalizacja transakcji – umowa przyrzeczona
Umowa sprzedaży obowiązkowo musi być zawarta w formie aktu notarialnego,
a w ramach obsługi następuje organizacja czynności notarialnych, współpraca prawnika z notariuszem, bieżące korekty projektów aktu notarialnego i wsparcie klienta w toku czynności. Notariusz pełni funkcję gwaranta bezpieczeństwa transakcji poprzez dodatkową weryfikację tożsamości stron, zgodności dokumentów, aktualności wpisów w księdze wieczystej oraz treści samej umowy.
Po zawarciu umowy Notariusz w imieniu kupującego składa wniosek do sądu wieczystoksięgowego o dokonanie wpisu nowego właściciela w księdze wieczystej. Do czasu uprawomocnienia się wpisu, kupujący jest chroniony tzw. wzmianką o złożeniu wniosku, co zabezpiecza go przed próbami nieuczciwego obrotu nieruchomością. Co istotne, notariusz pełni również funkcję płatnika podatków związanych z zawarciem umowy. Należy też zadbać o dokonanie stosownych zgłoszeń do urzędów, w szczególności urzędu gminy. Wraz ze sprzedażą nieruchomości zmienia się podatnik podatku od nieruchomości, a niektórych przypadkach zmienia się metraż nieruchomości. Fakt transakcji jest też istotny w kontekście opłat za gospodarowanie odpadami komunalnymi.
Podsumowanie
Profesjonalna obsługa prawna to inwestycja w bezpieczeństwo i spokój. Pozwala uniknąć kosztownych błędów, gwarantuje zgodność z prawem i dbałość o interesy klienta. Zakup lub sprzedaż nieruchomości to proces złożony i jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu – dlatego warto powierzyć go doświadczonej kancelarii prawnej, która przeprowadzi go bezpiecznie i kompleksowo. Jeśli szukasz doradców przy transakcji dotyczącej nieruchomości, to odwiedź stronę naszej kancelarii prawnej w Katowicach: https://kkplegal.pl/uslugi/prawo-nieruchomosci/ i skontaktuj się z nami, a my zadbamy o Twoje interesy.
Aplikant adwokacki
Weronika Gwóźdź
